Faire son premier achat au Québec est un projet excitant. C’est aussi un projet qui peut rapidement devenir angoissant. Vous ne savez pas par où commencer. Les informations disponibles sont nombreuses, mais elles sont souvent dispersées. Parfois, elles se contredisent. Pire encore, elles utilisent un jargon qui semble conçu pour vous exclure.
Vous vous demandez si votre mise de fonds est suffisante, vous ignorez à quelles aides vous avez droit. Et vous ne savez pas comment choisir un bon courtier hypothécaire. Toutes ces questions sont légitimes. Heureusement, des réponses claires existent.
Cet article vous guide, étape par étape. Il vous donne les informations essentielles pour démarrer votre premier achat au Québec. Suivez le plan. Avancez sans stress. Et bientôt, vous tiendrez les clés de votre premier chez-vous.
Étape 1 : Faites le point sur votre situation financière avant toute visite
Beaucoup de premiers acheteurs commencent par visiter des propriétés. C’est une erreur. Tomber amoureux d’une maison que vous ne pouvez pas vous offrir est décourageant. À l’inverse, visiter des biens sous votre budget réel vous fait perdre du temps.
Calculez votre capacité d’emprunt. Votre capacité d’emprunt repose sur trois piliers. D’abord, votre revenu brut annuel. Ensuite, votre mise de fonds disponible. Enfin, vos dettes existantes. Vous pouvez utiliser les calculateurs en ligne de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) pour obtenir une première estimation. Cependant, rien ne remplace une pré approbation bancaire formelle.
Obtenez une pré approbation hypothécaire. Prenez rendez-vous avec votre banque ou avec un courtier hypothécaire. Apportez vos preuves de revenus, vos relevés bancaires et votre avis de cotisation. Le prêteur analysera votre dossier. Ensuite, il vous remettra une lettre de pré approbation. Ce document indique le montant maximal que vous pouvez emprunter. De plus, il bloque le taux d’intérêt pour une période de 90 à 120 jours. Cette étape est cruciale. Elle vous donne un budget clair. Elle rassure aussi les vendeurs lorsque vous ferez une offre.
Constituez votre mise de fonds. Au Canada, la mise de fonds minimale est de 5 % pour une propriété de moins de 500 000 dollars. Pour la portion au-dessus de 500 000 dollars, elle passe à 10 %. Par exemple, pour une maison de 600 000 dollars, vous devez prévoir 35 000 dollars de mise de fonds. Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous devez souscrire une assurance prêt hypothécaire. Cette assurance protège le prêteur, pas vous. Elle s’ajoute à vos mensualités. Le site de la SCHL détaille ces règles.
Étape 2 : Découvrez les aides et programmes pour votre premier achat au Québec
Vous n’êtes pas seul pour financer votre projet. Plusieurs programmes existent pour vous aider. Ils peuvent réduire votre mise de fonds. Ils peuvent aussi alléger votre fardeau fiscal. Voici les principaux.
Régime d’accession à la propriété (RAP). Ce programme fédéral vous permet de retirer jusqu’à 60 000 dollars de vos REER. Vous utilisez cette somme comme mise de fonds. Et vous ne payez aucun impôt sur ce retrait. Cependant, vous devez rembourser le montant dans vos REER sur une période de 15 ans. Le site de l’Agence du revenu du Canada explique les modalités précises.
CELIAPP, le nouveau compte pour acheteurs. Le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété est une création récente. Vous pouvez y cotiser jusqu’à 8 000 dollars par an. Le plafond à vie est de 40 000 dollars. Les cotisations sont déductibles d’impôt, comme un REER. Les retraits pour l’achat d’une propriété sont libres d’impôt, comme un CELI. C’est un outil puissant. Utilisez-le si vous êtes admissible.
Crédit d’impôt pour votre premier achat au Québec. Ce crédit fédéral peut réduire votre impôt jusqu’à 1 500 dollars. Il est non remboursable. Vous le demandez dans votre déclaration de revenus de l’année de l’achat.
Programmes provinciaux et municipaux. Renseignez-vous auprès de votre municipalité. Certaines villes offrent des subventions pour l’achat d’une première propriété. Par exemple, la Ville de Québec a déjà proposé des programmes d’aide à l’accession. Vérifiez les conditions en vigueur.
Étape 3 : Choisissez les bons professionnels pour vous accompagner
Votre premier achat au Québec seul est risqué. Entourez-vous de professionnels compétents. Leurs honoraires sont souvent largement compensés par les économies qu’ils vous font réaliser.
Le courtier hypothécaire. Un courtier hypothécaire travaille pour vous, pas pour une banque en particulier. Il compare les offres de plusieurs prêteurs, il négocie le taux et les conditions à votre place. Ses services sont généralement gratuits pour vous. En effet, il est rémunéré par la banque qui obtient votre prêt. Le site de l’Association des courtiers hypothécaires du Canada référence des professionnels accrédités.
Courtier immobilier. Un bon courtier connaît le marché local. Il vous alerte sur les vices cachés potentiels, il vous aide à formuler une offre compétitive. Et il vous guide dans la négociation. Pour un premier achat, son expertise est précieuse. De plus, ses honoraires sont généralement payés par le vendeur.
Notaire. Au Québec, c’est un notaire qui finalise la transaction. Il vérifie les titres de propriété, il s’assure qu’aucune hypothèque légale ne grève le bien. Et il rédige l’acte de vente. Choisissez-le dès que votre offre est acceptée. Consultez le site de la Chambre des notaires du Québec pour trouver un professionnel.
L’inspecteur en bâtiment. N’achetez jamais sans inspection. Même si le marché est compétitif, incluez une condition d’inspection dans votre offre. Un inspecteur examine la structure, la toiture, la plomberie et l’électricité. Il vous remet un rapport détaillé. Ce rapport vous protège. Il peut aussi vous servir à renégocier le prix si des défauts majeurs sont découverts.
Étape 4 : Définissez vos critères de recherche sans vous éparpiller
Une fois votre budget établi, vous pouvez chercher votre propriété. Définissez des critères clairs. Cela vous évitera de vous éparpiller.
Le type de propriété. Voulez-vous une maison unifamiliale ? Un condo ? Un plex avec des logements locatifs ? Chaque type a ses avantages et ses contraintes. Un condo offre moins d’entretien mais implique des charges de copropriété. Le plex génère des revenus mais demande de la gestion.
Un emplacement. L’emplacement est le critère le plus important. Il détermine votre qualité de vie, il influence aussi la valeur de revente. Analysez la proximité des transports en commun, des écoles et des commerces. Visitez le quartier à différentes heures. Parlez aux voisins. Consultez notre article sur les signaux pour savoir si un quartier vous conviendra.
L’état de la propriété. Voulez-vous du clé en main ? Ou êtes-vous prêt à rénover ? Une propriété à rénover coûte moins cher à l’achat. Cependant, les travaux peuvent rapidement dépasser le budget prévu. Obtenez des soumissions d’entrepreneurs avant de faire une offre.
Les critères essentiels et les critères négociables. Faites deux listes. La première contient vos critères non négociables. Par exemple, le nombre de chambres ou la proximité du métro. La seconde contient vos critères souhaitables mais non indispensables. Un garage, une salle de bain supplémentaire ou une cour clôturée. Cette distinction vous aide à rester objectif lors des visites.
Étape 5 : Comprenez les frais cachés pour éviter les mauvaises surprises
Le prix d’achat n’est pas le seul coût. Des frais supplémentaires s’ajoutent. Vous devez les intégrer dans votre budget.
Les frais de notaire. Comptez entre 1 500 et 2 500 dollars pour les honoraires du notaire. Ce montant inclut la recherche de titres, la rédaction de l’acte et l’inscription au Registre foncier.
La taxe de bienvenue. Cette taxe, aussi appelée droits de mutation immobilière, est calculée sur le prix d’achat. Elle est payable en un seul versement, après la transaction. Le site de Revenu Québec propose un calculateur en ligne. Une première tranche est exonérée pour les premiers acheteurs dans certaines municipalités.
Les taxes foncières et scolaires. Le vendeur vous remboursera les taxes déjà payées pour l’année en cours. Prévoyez ce montant dans votre budget de clôture.
L’assurance habitation. Votre prêteur exigera une preuve d’assurance avant de débloquer les fonds. Magasinez les soumissions plusieurs semaines avant la date de transaction.
Le déménagement et l’ameublement. Ces coûts sont souvent sous-estimés. Prévoyez un budget séparé pour le déménagement, la peinture, les rideaux et l’électroménager.
Tableau récapitulatif des étapes clés
| Étape | Action prioritaire | Délai indicatif |
|---|---|---|
| 1. Situation financière | Pré-approbation hypothécaire, calcul de la mise de fonds | 2 à 4 semaines avant les visites |
| 2. Aides disponibles | Vérifier l’admissibilité au RAP et au CELIAPP | Dès que possible, avant l’achat |
| 3. Professionnels | Choisir un courtier hypothécaire et un courtier immobilier | Avant de commencer les visites |
| 4. Critères de recherche | Définir le type de bien et l’emplacement souhaité | 1 à 2 semaines |
| 5. Frais cachés | Budgéter la taxe de bienvenue, le notaire et l’assurance | Avant de faire une offre |
Conclusion : Avancez une étape à la fois, sans vous laisser submerger
Le manque d’information est un obstacle temporaire. Vous venez de lire l’essentiel, vous connaissez maintenant les étapes. Et vous savez où trouver les ressources. Vous pouvez avancer.
Commencez par votre pré-approbation hypothécaire. Ensuite, renseignez-vous sur les aides auxquelles vous avez droit. Puis, choisissez les professionnels qui vous accompagneront. Chaque étape franchie vous rapproche de votre objectif.
Acheter sa première propriété est un parcours. Il demande du temps et de la patience. Mais avec de la méthode et les bons conseils, vous y arriverez. Bientôt, vous tournerez la clé dans la serrure de votre premier chez-vous.
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