La rentrée est un nouveau départ. Les vacances ont permis de réfléchir. De plus, les projets prennent forme. Pour beaucoup, l’automne rime avec achat immobilier. Par conséquent, c’est le moment de passer à l’action. Cependant, avant de foncer, prenez le temps de vous poser les bonnes questions. En effet, financer son projet immobilier ne s’improvise pas. Une erreur de calcul, une mauvaise structure de prêt ou un budget mal anticipé peuvent transformer un rêve en cauchemar.
Voici les questions essentielles à vous poser avant de financer son projet immobilier à la rentrée.
Question 1 : Quelle est ma capacité d’emprunt réelle ?
La première question est la plus évidente. Elle est aussi la plus mal comprise.
Le calcul de la banque
La banque calcule votre capacité d’emprunt selon deux ratios. Le premier est l’amortissement brut de la dette (ABD). Il mesure la part de votre revenu brut consacrée au logement. Cela inclut l’hypothèque, les taxes et le chauffage. Il ne doit pas dépasser 32 % de votre revenu brut.
Le second est l’amortissement total de la dette (ATD). Il mesure la part de votre revenu consacrée à toutes vos dettes. Cela comprend l’hypothèque, les prêts auto, les cartes de crédit et les prêts étudiants. Il ne doit pas dépasser 40 % de votre revenu brut.
Le calcul personnel
La capacité d’emprunt calculée par la banque est un maximum. Elle ne tient pas compte de votre style de vie réel. Vos sorties, vos voyages, vos loisirs, vos projets. Emprunter au maximum vous laisse peu de marge pour vivre.
Faites donc votre propre calcul. Prenez votre revenu net mensuel. Soustrayez toutes vos dépenses courantes. Soustrayez ensuite une marge pour les imprévus. Le résultat est le montant que vous pouvez réellement consacrer au logement sans vous serrer la ceinture.
Le site de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) propose des calculateurs en ligne.
Question 2 : Quel type de prêt choisir ?
Le choix du prêt hypothécaire est crucial. Il détermine vos mensualités et le coût total de votre projet.
Taux fixe ou taux variable ?
Le taux fixe offre la sécurité. Vos mensualités restent identiques pendant toute la durée du terme. Vous dormez tranquille, même si les taux montent.
À l’inverse, le taux variable suit les fluctuations du marché. Il est souvent plus bas au départ. Mais il peut grimper. Si les taux baissent, vous gagnez. S’ils montent, votre mensualité augmente.
Le choix dépend de votre tolérance au risque. Si une hausse de mensualité vous empêcherait de dormir, choisissez le fixe. Si vous avez une marge de manoeuvre financière, le variable peut être avantageux.
Quelle durée d’amortissement ?
L’amortissement est la période totale pour rembourser votre prêt. La durée standard est de 25 ans. Vous pouvez l’allonger jusqu’à 30 ans si votre mise de fonds est inférieure à 20 %.
Un amortissement plus long réduit vos mensualités. En revanche, il augmente le coût total du crédit. Vous payez plus d’intérêts sur la durée. Un amortissement plus court augmente vos mensualités. Mais vous remboursez plus vite et payez moins d’intérêts.
Quel terme choisir ?
Le terme est la durée pendant laquelle votre taux est fixé. Il varie de 1 à 10 ans. Un terme long offre la sécurité. Un terme court offre la flexibilité.
Le site de Ratehub compare les taux et les conditions des différents prêteurs.
Question 3 : Ma mise de fonds est-elle suffisante ?
La mise de fonds est la pierre angulaire de votre financement. Elle détermine votre capacité d’achat et les conditions de votre prêt.
Le minimum légal
Au Canada, la mise de fonds minimale est de 5 % pour une propriété de moins de 500 000 dollars. Pour la portion au-dessus de 500 000 dollars, elle passe à 10 %. Pour un bien de 600 000 dollars, il faut donc 35 000 dollars de mise de fonds.
L’assurance prêt hypothécaire
Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous devez souscrire une assurance prêt hypothécaire. Cette assurance protège le prêteur, pas vous. Elle s’ajoute à vos mensualités. Par conséquent, elle augmente le coût de votre emprunt.
Les frais de clôture
La mise de fonds n’est pas le seul coût. Prévoyez les frais de notaire, la taxe de bienvenue, les frais d’inspection et les frais de déménagement. Comptez 2 % à 4 % du prix d’achat en sus de la mise de fonds.
Consultez notre article sur le premier achat au Québec pour une checklist complète des coûts.
Question 4 : Acheter seul ou à deux ?
Cette question est souvent négligée. Elle est pourtant essentielle.
Acheter à deux : les avantages
Deux revenus, une seule hypothèque. Les banques prêtent plus. La mise de fonds se constitue plus vite. De plus, le risque est partagé. Les charges sont divisées.
Acheter à deux : les pièges
Acheter avec un partenaire, un ami ou un membre de la famille exige un cadre clair. Que se passe-t-il si l’un veut vendre et pas l’autre ? Si l’un ne peut plus payer sa part ? Si le couple se sépare ? Un contrat notarié est indispensable. Il encadre la relation et protège chacun.
Acheter seul : les avantages
Vous êtes seul maître à bord, vous décidez de tout, vus ne dépendez de personne. La liberté est totale.
Acheter seul : les inconvénients
La capacité d’emprunt est limitée. La mise de fonds est plus difficile à constituer. Par ailleurs, le risque est entièrement supporté par vous.
Question 5 : Mon projet est-il rentable à long terme ?
Un achat immobilier n’est pas qu’un projet de vie. C’est aussi un investissement. Posez-vous donc la question de la rentabilité.
La valeur de revente
Achetez dans un quartier qui prend de la valeur. Vérifiez les projets d’infrastructures. Les transports en commun, les écoles, les commerces. Un bon emplacement est un gage de plus-value future.
Les revenus locatifs potentiels
Si vous achetez un duplex ou un triplex, vous percevrez des loyers. Ces revenus réduisent votre hypothèque. Ils accélèrent la constitution de votre patrimoine.
Les coûts d’entretien
Une propriété coûte cher à entretenir. Taxes foncières, assurance, chauffage, électricité, réparations. Prévoyez un budget annuel d’entretien de 1 % à 2 % de la valeur du bien.
Le site de la SCHL publie des données sur les tendances des marchés immobiliers par région.
Question 6 : Suis-je prêt émotionnellement ?
L’achat immobilier est stressant. Les visites, les négociations, les banques, le notaire. C’est un parcours semé d’embûches.
Le stress de la décision
Acheter est une décision engageante. Vous vous engagez pour des années. Il est normal de douter. Préparez-vous à ce stress.
La charge mentale de la propriété
Une fois propriétaire, les soucis commencent. La toiture qui fuit, le chauffe-eau qui lâche, les taxes qui augmentent. Assurez-vous d’être prêt à assumer cette charge.
L’impact sur le mode de vie
Votre budget changera. Vous devrez peut-être réduire vos sorties, vos voyages, vos loisirs. Êtes-vous prêt à ce sacrifice ?
Consultez notre article sur le mythe du propriétaire à 30 ans pour une analyse lucide.
Tableau récapitulatif des bonnes questions pour financer son projet immobilier
| Question | Pourquoi c’est important | Où trouver la réponse |
|---|---|---|
| Capacité d’emprunt | Éviter de vous sur-endetter | Calculateurs de la SCHL, pré-approbation bancaire |
| Type de prêt | Optimiser le coût total du crédit | Comparateurs de taux, courtier hypothécaire |
| Mise de fonds | Déterminer votre capacité d’achat | Relevés bancaires, épargne disponible |
| Acheter seul ou à deux | Sécuriser la relation et le financement | Discussion de couple, conseil notarial |
| Rentabilité | Protéger la valeur de votre investissement | Données de marché, analyse du quartier |
| Préparation émotionnelle | Aborder le projet sereinement | Introspection, discussion avec des propriétaires |
Le plan d’action de la rentrée
Voici un plan d’action concret pour financer votre projet immobilier cet automne.
D’abord, en septembre, évaluez votre situation. Faites votre bilan financier. Calculez votre capacité d’emprunt. Vérifiez votre mise de fonds disponible. Obtenez une pré-approbation hypothécaire.
Ensuite, en octobre, précisez votre projet. Définissez vos critères de recherche. Choisissez votre secteur. Commencez les visites. Rencontrez un courtier immobilier.
Puis, en novembre, négociez et financez. Faites une offre. Négociez le prix. Finalisez votre financement. Commandez l’inspection.
Enfin, en décembre, finalisez. Signez chez le notaire. Préparez votre déménagement. Installez-vous avant les fêtes.
Conclusion : Les bonnes questions mènent aux bonnes décisions
Financer son projet immobilier à la rentrée est une aventure exaltante. Mais c’est aussi une aventure qui exige de la préparation. Les bonnes questions que vous vous posez aujourd’hui vous éviteront des erreurs coûteuses demain.
Ne vous précipitez pas. Prenez le temps de l’analyse. Consultez des professionnels. Comparez les offres. Chaque heure passée à préparer votre financement est un investissement.
La rentrée est un nouveau départ. Faites-en le point de départ de votre projet immobilier. Avec les bonnes questions, les bonnes réponses viendront. Et avec elles, les clés de votre futur chez-vous.
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